En muchos edificios, conjuntos residenciales, centros
comerciales, etc., existe lo que se conoce jurídicamente como ‘régimen de
propiedad horizontal’.
Es importante para los copropietarios o condóminos y
administradores, conocer los aspectos más relevantes de la LEY DE PROPIEDAD
HORIZONTAL, ya sea para la sana convivencia entre vecinos y/o para resolver las
controversias existentes.
¿EN QUÉ CONSISTE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL?
Aplica para los pisos de un edificio, los
departamentos o locales de cada piso, locales y departamentos de las casas de
un solo piso, y también las casas o villas de los conjuntos residenciales,
SIEMPRE Y CUANDO sean independientes y tengan salida directa a una vía u otro
espacio público o a un espacio condominal conectado y accesible desde un
espacio público, tal cual lo determina el art. 1 de la Ley de Propiedad
Horizontal.
De esta forma debemos comprender que en ese tipo de
construcciones existen dos clases de propiedades: por un lado, la propiedad
exclusiva de cada piso, departamento o local; y, por otro lado, la propiedad
condominal o comunal, destinada al uso de todos los copropietarios del
condominio inmobiliario.
Así, por ejemplo, son propiedad condominal los
pasillos de ingreso a un edificio, las escaleras y el ascensor; el patio comunal
de un conjunto habitacional, la piscina de un conjunto vacacional, la terraza
de un edificio, etc.
ADMINISTRACIÓN DE LA PROPIEDAD CONDOMINAL
Los edificios, casas, conjuntos, etc., sujetos a
propiedad horizontal deben tener personería jurídica y estatutos para poder
existir y funcionar.
Cada propietario tendrá derecho sobre los bienes
comunes en forma proporcional al valor de su piso, departamento o local, es decir
de acuerdo a las alícuotas.
Los copropietarios son quienes eligen a la
administración del condominio, y ésta deberá rendir cuentas a ellos; cada copropietario
debe cancelar las contribuciones necesarias para el mantenimiento de la
propiedad comunal.
Cada propietario puede utilizar los bienes comunes, en
la forma en que se usen de manera ordinaria y sin perturbar el uso legítimo de
los demás.
Así mismo, cada propietario podrá usar su propiedad
individual en la forma prevista en el Reglamento de Copropiedad; si requiere
realizar obras que impliquen modificaciones importantes requerirá la aprobación
del 75% de los copropietarios.
Las modificaciones de la fachada que sean de consideración
requieren el 60% de aprobación de los copropietarios.
En caso de no cumplirse la aprobación requerida
anteriormente, se podrá iniciar una demanda ante un juez de lo civil mediante
procedimiento sumario, para que se imponga una multa al copropietario que
irrespetó la normativa de propiedad horizontal, e incluso la cancelación de la
obra y su restitución al estado original.
PROPIEDAD EXCLUSIVA
Cada copropietario podrá disponer libremente de su piso,
departamento o local, por ejemplo en cuanto a realizar contratos de arriendo,
anticresis, hipotecas, transferencia de dominio, entre otros, sin necesidad del
consentimiento de los demás copropietarios.
PLANO GENERAL DEL CONDOMINIO INMOBILIARIO
Toda edificación constituida en régimen de propiedad
horizontal, deberá contar con un plano general donde consten:
·
Ubicación
y linderos del inmueble
·
Ubicación
y número que corresponda a cada terreno y espacio construido de propiedad exclusiva
·
Ubicación
de las instalaciones de luz y fuerza, agua potable, teléfono, calefacción y
ventilación, desagües y demás bienes comunales
REGLAMENTO INTERNO
El reglamento interno de copropiedad deberá contener:
·
Normas
sobre administración y conservación de bienes comunes
·
Atribuciones
de la Asamblea de copropietarios
·
Forma de
elección del administrador, facultades y obligaciones
·
Alícuotas
entre los copropietarios
·
Mantenimiento
y conservación del edificio
·
Condiciones
para gravámenes extraordinarios
*Tomar en cuenta que los administradores, sean
remunerados o no, son los representantes legales del condominio.
Mientras exista propiedad horizontal, ninguno de los
copropietarios podrá pedir la división de los bienes y espacios comunes.
LAS NOTARÍAS Y MUNICIPALIDADES
Los requisitos para la constitución de una edificación
en régimen de propiedad horizontal le corresponden determinar a cada municipio;
mientras que la protocolización del reglamento interno de copropiedad es atribución
de las notarías públicas.
AVALÚO OFICIAL Y COMERCIAL
El valor de cada piso, departamento o local de un
condominio, se tendrá de acuerdo al avalúo municipal; también se podrá realizar
un avalúo por separado ya sea por cuestiones tributarias o comerciales.
CONTROVERSIAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL
En el caso de existir controversias en propiedad
horizontal, ya sea entre copropietarios o con la administración del condominio
inmobiliario, se podrá acudir ante un Centro de Mediación autorizado por la
Función Judicial o iniciar una demanda ante un Juez de lo Civil mediante
procedimiento sumario, o monitorio según de qué se trate.
Para consultas, procesos o trámites, puede
contactarnos al whatsapp: 0998725157; al correo electrónico: nicoegaabogacia@gmail.com
; visitar nuestra página web: centrojuridicongya.blogspot.com , o acudir
previa cita a nuestras oficinas ubicadas en las ciudades de Riobamba y Quito.
Abg. Nicolás Gualle
ASESOR JURÍDICO
