NICOLÁS GUALLE, ABOGADO INMOBILIARIO COMPRAVENTA DE BIENES RAÍCES

Por: Abg. Nicolás Gualle, ABOGADO BIENES INMUEBLES, QUITO – ECUADOR

Cuando se va a realizar una transferencia de dominio de bienes raíces, hay que tener en cuenta lo siguiente para evitar estafas, fraudes, vicios ocultos, pérdidas de tiempo y dinero, y largas disputas judiciales.

1.-Verificar la titularidad de la propiedad y si está libre de gravámenes.

2.-Leer la Escritura Pública de Propiedad

3.-Revisar el avalúo comercial con la cartilla de pago del impuesto predial para evitar la figura jurídica de “lesión enorme”.

4.-Solicitar la cédula catastral para corroborar si el bien inmueble está en orden legal o si existen problemas que deban ser saneados

5.-Certificado de no adeudar al municipio de la jurisdicción en donde se encuentre ubicado el bien inmueble (vendedores y compradores)

6.-Planimetría actual para corroborar los linderos y superficie de la propiedad

7.-Pago del impuesto predial del año en curso

8.-Minuta realizada y suscrita por un abogado inmobiliario

9.-Verificar si la propiedad en venta está habitada por inquilinos, en ese caso corresponde realizar posteriormente el desahucio respectivo.

10.-Que el trámite se realice ante el Municipio, Notaría Pública, Registro de la Propiedad y concluya finalmente en la Oficina de Catastros.

¿Y QUÉ SUCEDE CON LAS PROMESAS DE COMPRAVENTA DE BIENES RAÍCES?

En consulta conozco muchos casos en los que el propietario dice al inquilino que le va a vender la propiedad al finalizar el contrato de arrendamiento, o de personas que realizan una promesa con un simple escrito firmado por las partes. Todo esto acarrea profundos problemas legales e incluso cuasidelitos.

Toda promesa de compraventa debe realizarse mediante ESCRITURA PÚBLICA, esto es con la minuta realizada y firmada por un abogado inmobiliario y protocolizada ante Notario Público.

¿LOS CORREDORES DE BIENES RAÍCES Y LOS NOTARIOS PÚBLICOS PUEDEN REALIZAR EL TRÁMITE DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES EN ECUADOR?

Los corredores de bienes raíces deben tener una credencial que les habilita a ejercer su oficio que es, exclusivamente, la publicidad y enlace en el arrendamiento y venta de propiedades. En tanto que los Notarios Públicos únicamente deben verificar la identidad legal de los comparecientes y protocolizar la documentación en el archivo de la Notaría.

Es el ABOGADO INMOBILIARIO el que por Ley debe GARANTIZAR LOS DERECHOS E INTERESES DE LAS PARTES COMPARECIENTES, asesorando, guiando y suscribiendo documentos para presentarlos ante las autoridades competentes. Al no hacerlo de esta manera se corre un alto riesgo de realizar trámites mal hechos, comprar propiedades con vicios ocultos, caer en estafas, etc. 

Si requiere realizar CONSULTAS, ACTOS, CONTRATOS, PROCESOS O TRÁMITES puede contactarnos al correo electrónico: nicoegaabogacia@gmail.com ; al whatsapp: 0998725157, o acudir a nuestra oficina ubicada en la ciudad de Quito, previa cita.

Abg. Nicolás Gualle

ASESOR JURÍDICO INMOBILIARIO 

¿QUÉ ES Y CUÁNTO CUESTA UNA MINUTA EN ECUADOR?

Por: Abg. Nicolás Gualle – 0998725157, QUITO – ECUADOR

La minuta es un documento redactado por un profesional del derecho donde consta el contenido de un acto, contrato o declaración de la voluntad. Este escrito solo puede ser realizado por un abogado con credencial profesional para garantizar dos situaciones: 1.-la legalidad del contenido; 2.-la responsabilidad posterior de quien lo elabora y suscribe.

La minuta es un documento requerido y habilitante para una gran cantidad de contratos en el Ecuador, siendo obligatorio presentarla en las Notarías Públicas y otras dependencias oficiales.

¿UNA MINUTA Y LA ESCRITURA PÚBLICA SON LO MISMO?

Eso sí, hay que diferenciar la minuta de una escritura pública: la minuta es el documento redactado y firmado por el abogado patrocinador y la escritura pública es el documento revisado, protocolizado y sellado por el Notario Público donde se inserta la minuta y se agregan las firmas del o los comparecientes, además el sello del notario que avala dicho trámite. 

COSTO DE UNA MINUTA EN ECUADOR

El costo de una minuta en el Ecuador varía según el tipo de acto, contrato o declaración de voluntad, la cuantía de trámite, el cantón y el tipo de abogado que se contrate.

¿PARA QUÉ NECESITO UNA MINUTA?

A continuación, algunos ejemplos:

·        Permiso de salida del país de menores de edad

·        Poder General y Especial

·        Procuración Judicial

·        Compraventa de bienes raíces

·        Promesa de compraventa de bienes raíces

·        Hipotecas

·        Constitución de Patrimonio Familiar

·        Posesión Efectiva

·        Testamentos

·        Capitulaciones matrimoniales

·        Declaración Juramentada

·        Desahucio de inquilinato

·        Disolución de la sociedad conyugal

·        Constitución de una Sociedad Civil de Hecho

·        Información Sumaria y de Nudo Hecho

·        Divorcio Exprés

·        Protocolización de documentos

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Abg. Nicolás Gualle

ASESOR JURÍDICO 

INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO ECUADOR

Por: Abg. Nicolás Gualle – 0998725157, ABOGADO INMOBILIARIO, QUITO – ECUADOR

Un contrato es un acto o convención realizada por dos o más personas (naturales y/o jurídicas), en la cual una parte se compromete a dar, hacer o no hacer alguna cosa a la otra parte.

Existen varios tipos de contratos: unilateral, bilateral, gratuito, oneroso, principal, accesorio, real, solemne, consensual.

De conformidad con el Art. 1561 del Código Civil ecuatoriano en vigencia: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.”

Es decir, el incumplimiento de un contrato por una o ambas partes acarrea consecuencias legales.

CONSECUENCIAS

Cuando no se cumple un contrato legalmente celebrado la parte afectada podrá, según la materia de que se trate, solicitar la rescisión del contrato, el reembolso de lo abonado, no devolver la garantía, aplicar la cláusula penal, demandar ante la autoridad competente por incumplimiento de contrato más los daños y perjuicios que esto ocasiona.

EN EL ÁMBITO INMOBILIARIO

En mi larga experiencia profesional, el incumplimiento de un contrato en el ámbito inmobiliario se circunscribe a las siguientes áreas:

·        Cuando el inquilino ya no desea seguir arrendando el bien inmueble y se va antes de finalizar el plazo

·        Cuando se realiza una promesa de compraventa de un bien inmueble y no se cumple dentro del plazo y/o condiciones establecidas previamente

·        Cuando se está construyendo una edificación y no se cumplen los plazos, calidad, dimensiones, etc.

FORMAS DE EXTINGUIR OBLIGACIONES POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO

El incumplimiento de contratos en Ecuador acarrea responsabilidades civiles (y en ciertos casos también administrativas y/o penales). Para resolver estas controversias existen distintas vías extrajudiciales y judiciales. En cualquier caso, la Ley determina las formas de extinguir dichas obligaciones contraídas en el contrato y no resueltas:

1. Por convención de las partes interesadas, que sean capaces de disponer libremente de lo suyo;

2. Por la solución o pago efectivo;

3. Por la novación;

4. Por la transacción;

5. Por la remisión;

6. Por la compensación;

7. Por la confusión;

8. Por la pérdida de la cosa que se debe;

9. Por la declaración de nulidad o por la rescisión;

10. Por el evento de la condición resolutoria; y,

11. Por la prescripción.

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Abg. Nicolás Gualle

ASESOR JURÍDICO INMOBILIARIO

TABLA DE PENSIONES ALIMENTICIAS ECUADOR 2026

Por: Abg. Nicolás Gualle – 0998725157, QUITO – ECUADOR

Ponemos a disposición de los colegas, clientes y público en general, la TABLA DE PENSIONES ALIMENTICIAS ECUADOR 2026, para que puedan gestionar sus procesos judiciales y extrajudiciales relativos a la materia.

Cabe recalcar que, para muchos de estos trámites, se deberá contar con la asesoría legal y patrocinio de un abogado, copia de su credencial y otros documentos habilitantes según cada caso concreto.

 

A continuación, algunos tips que le serán de mucha utilidad práctica:

• El derecho de alimentos es connatural a la relación parento – filial
• El derecho de alimentos es intransferible, intransmisible, irrenunciable, imprescriptible, inembargable y no admite compensación ni reembolso de lo pagado
• Tienen derecho a reclamar alimentos: las niñas, niños y adolescentes; los adultos (as) hasta los 21 años de edad que estén cursando estudios de cualquier nivel y carezcan de recursos suficientes; y, las personas de cualquier edad que tengan una discapacidad física y/o mental debidamente probadas.  
• Están obligados prestar alimentos las siguientes personas: en primer lugar, el padre y la madre; a falta de estos, están los abuelos; después los hermanos que hayan cumplido 21 años y, finalmente, los tíos.
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• Pueden iniciar la demanda de alimentos: el padre o madre que esté bajo el cuidado del menor; y, los (as) adolescentes mayores de 15 años
• La pensión de alimentos se puede exigir aun cuando el alimentado y el obligado convivan bajo el mismo techo
• La pensión de alimentos se debe desde la fecha de la presentación de la demanda; el aumento, desde la presentación del incidente; y, la reducción es exigible desde la fecha de la resolución que la declara
• La prueba de ADN es suficiente para declarar o descartar la paternidad o maternidad y, por tanto, la obligación de pagar la pensión de alimentos
• Los alimentos se pueden entregar ya sea en forma de una pensión mensual más los beneficios de Ley, o también mediante la constitución del derecho de usufructo o el pago del arrendamiento
• Existen alimentos necesarios y alimentos congruos
• No existe prisión por deudas, excepto el caso de pensiones alimenticias

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Abg. Nicolás Gualle

ASESOR JURÍDICO

ABOGADO INMOBILIARIO – CÓMO TASAR BIENES RAÍCES EN ECUADOR

Por: Abg. Nicolás Gualle – 0998725157, ABOGADO INMOBILIARIO, QUITO – ECUADOR

Cuando va a realizarse una transferencia de dominio de bienes raíces, una obra nueva, un alquiler de importancia, constituir hipoteca, o impulsar un juicio inmobiliario, entre otros muchos casos, se necesita TENER UN AVALÚO REAL de la propiedad para saber cuánto es lo que “está en juego”. Si bien podemos tener un valor aproximado con la cartilla de pago del impuesto predial o guiándonos por el avalúo comercial del sector, es mejor en la medida de lo posible REALIZAR UNA TASACIÓN TÉCNICA Y PROFESIONAL DEL BIEN INMUEBLE en cuestión.

CÓMO TASAR BIENES RAÍCES EN ECUADOR

1.-Busque asesoría de un ABOGADO INMOBLIARIO, quien podrá obtener los documentos y certificaciones necesarias para saber la SITUACIÓN JURÍDICA DEL BIEN INMUEBLE y, por ende, el valor real que tiene en el mercado.

2.-Inspección de la propiedad: un arquitecto, ingeniero civil o técnico en construcciones, debe realizar una visita técnica “in situ” para evaluar el estado físico, la calidad de materiales y las características del inmueble.

3.-Análisis del mercado: se investigan al menos 3 a 5 propiedades similares (calidad, tamaño, características y ubicación) que se hayan vendido recientemente o estén a la venta en la zona para determinar un precio promedio del metro cuadrado.

4.-Valoración de ventajas y desventajas: zonas con servicios, transporte, seguridad, equipamiento cercano (parques, hospitales, supermercados). Edad del edificio, instalaciones, y calidad de construcción, además determinar la depreciación normal por el uso y transcurso del tiempo. Dimensiones: superficie total, útil y distribución. Y, si es necesario realizar reparaciones y/o reconstrucciones.

5.-Informe de Tasación: se elabora un documento final que fundamenta el valor determinado basándose en los métodos aplicados. Este informe tiene validez legal si es suscrito por alguno de los siguientes profesionales: abogado inmobiliario, arquitecto o ingeniero civil.

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Abogado Nicolás Gualle

ASESOR JURÍDICO INMOBILIARIO