DUE DILIGENCE (AUDITORÍA LEGAL) – ABOGADO NICOLÁS GUALLE – 0998725157

 

Por: Abg. Nicolás Gualle – 0998725157, ABOGADO PATROCINADOR, QUITO – ECUADOR, ECUATORIANOS RESIDENTES EN EEUU Y EUROPA

Cuando existe una deuda por cobrar, un derecho que ejercer o el incumplimiento de un contrato, se requiere conocer el estado patrimonial del deudor o la contraparte con tres objetivos:

1.-Conocer si existen bienes muebles e inmuebles (cantidad, calidad, ubicación).

2.-Conforme al numeral anterior, la cuantía neta o aproximada de los mismos.

3.-Solicitar las providencias preventivas (medidas cautelares) a la autoridad competente para garantizar el cumplimiento de las obligaciones pendientes.  

¿QUÉ INCLUYE LA “DUE DILIGENCE”?

La “due diligence” incluye conocer la existencia de vehículos, bienes raíces, negocios abiertos y/o en funcionamiento, activos societarios, pasado judicial, afiliación al seguro social, dirección domiciliaria y/o laboral (para citaciones/notificaciones) entre otros, del deudor y/o la contraparte.

¿ES LEGAL REALIZAR ESTA INVESTIGACIÓN PATRIMONIAL?

Sí, la ley autoriza conocer el estado patrimonial de un ciudadano bajo ciertos requisitos y condiciones; un porcentaje importante de esta información es de carácter público, excepto la existencia de cuentas y fondos en instituciones financieras ya que se encuentran protegidas por el sigilo bancario (se puede obtener autorización mediante un juez). Sin embargo, es únicamente un abogado patrocinador calificado quien puede gestionar y certificar dicha documentación para que pueda ser utilizada en un proceso de mediación, arbitraje o judicial. 

Para consultas, procesos o trámites, puede contactarnos al WhatsApp: 0998725157; al correo electrónico: nicoegaabogacia@gmail.com ; visitar nuestra página web: centrojuridicongya.blogspot.com , o acudir previa cita a nuestra oficina ubicada en la ciudad de Quito.

Abg. Nicolás Gualle

ABOGADO PATROCINADOR

ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE CON OPCIÓN DE COMPRA – ABOGADO NICOLÁS GUALLE – 0998725157

Por: Abg. Nicolás Gualle – 0998725157, ABOGADO INMOBILIARIO, QUITO – ECUADOR, ECUATORIANOS RESIDENTES EN EEUU Y EUROPA

Un arrendatario (inquilino) puede aplicar la opción de compra del bien inmueble arrendado bajo ciertas condiciones y requisitos de Ley.

OPCIÓN 1

Que en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO se incorpore una cláusula de opción de transferencia de dominio al finalizar el contrato. Las bases legales de esta modalidad son las siguientes:

-CÓDIGO CIVIL, Art. 1454.- “Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas.”

-CÓDIGO CIVIL, Art. 1561 “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.”

-CÓDIGO CIVIL, Art. 1719 “El instrumento privado, reconocido por la parte a quien se opone, o que se ha mandado tener por reconocido en los casos y con los requisitos prevenidos por ley, tiene el valor de escritura pública respecto de los que aparecen o se reputan haberlo suscrito, y de las personas a quienes se han transferido las obligaciones y derechos de éstos.”

OPCIÓN 2

Si el inquilino tiene 15 o más años ininterrumpidos de arrendamiento del mismo bien inmueble y el propietario decide venderlo, en este caso se puede aplicar el Art. 37 de la LEY DE INQUILINATO.

Para que un arrendatario o inquilino pueda ejercer el derecho que le otorga el Art. 37 de la LEY DE INQUILINATO, deberá:

1.-Realizar una CARTA DE INTENCIÓN DE COMPRA dirigida al propietario y/o su apoderado

2.-Protocolizar dicha carta ante un Notario Público para que surta los efectos de Ley

3.-Notificar en legal y debida forma al propietario y/o su apoderado

Las bases legales de esta modalidad son las siguientes:

LEY DE INQUILINATO, “ART. 37.-El inquilino que ocupa ininterrumpidamente por 15 años o más un inmueble destinado exclusivamente a vivienda, vivienda-taller o negocio-vivienda, tendrá la primera opción de compra del mismo, en igualdad de condiciones de otros oferentes. Este derecho sólo podrá ejercerse cuando el propietario del inmueble decida venderlo por su propia voluntad.”

LEY NOTARIAL, ART. 18, NUMERAL 2: “Art. 18.- Son atribuciones exclusivas de los notarios, además de las constantes en otras leyes: 2.- Protocolizar instrumentos públicos o privados por orden judicial o a solicitud de parte interesada patrocinada por abogado, salvo prohibición legal;”

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Abg. Nicolás Gualle

ASESOR JURÍDICO INMOBILIARIO

CONTRATO DE ANTICRESIS ECUADOR – ABOGADO NICOLÁS GUALLE – 0998725157

Por: Abg. Nicolás Gualle – 0998725157, ABOGADO INMOBILIARIO, QUITO – ECUADOR

¿Qué es anticresis?

Es un contrato por medio del cual el deudor entrega al acreedor un bien inmueble, para que se pague la deuda con los frutos (naturales o civiles) que produzca la cosa raíz.

La base legal de este tipo de contratos (de anticresis), la encontramos en el Art. 2337 del Código Civil en vigencia.

Características del Contrato de Anticresis

·        Debe celebrarse bajo patrocinio de abogado inmobiliario

.        Para garantía de las partes se recomienda protocolizar ante un Notario Público e inscribir en el Registro de la Propiedad

·        El bien inmueble puede pertenecer al deudor o a un tercero que esté de acuerdo con la anticresis

·        El contrato de anticresis se perfecciona con la tradición del inmueble

·        La anticresis como tal, no otorga ningún derecho real sobre el bien raíz entregado

·        No tiene validez la anticresis en perjuicio de los derechos reales, ni de los arrendamientos constituidos con anterioridad sobre el bien raíz

·        Los contratos de anticresis e hipoteca pueden darse sobre el mismo bien inmueble, siempre y cuando sean realizados entre el mismo acreedor y deudor

·        El acreedor que tiene anticresis, tiene los mismos derechos que un arrendatario en cuanto a mejoras, perjuicios y gastos; y, las mismas obligaciones que el arrendatario en cuanto a la conservación de la cosa y las reparaciones locativas

·        El acreedor no adquiere la propiedad del bien inmueble a falta de pago

·        El deudor no podrá solicitar la restitución del bien raíz, sino una vez que haya sido cancelada la totalidad de la deuda

·        El acreedor puede restituir el bien raíz en cualquier tiempo, y perseguir el pago de su crédito por otros medios legales

.       No confundir con el contrato de arrendamiento. El contrato de anticresis se puede parecer en algunos puntos al contrato de alquiler, pero el fondo y sus implicaciones legales son completamente distintas

Elementos del contrato de anticresis

En términos generales, la minuta del contrato de anticresis deberá contener las siguientes cláusulas:

-Comparecientes

-Antecedentes

-Objeto

-Declaraciones

-Duración

-Notificación (terminación)

-Garantía

-Pagos servicios básicos

-Finalidad

-Cuidados locativos

-Litis

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Abg. Nicolás Gualle

ASESOR JURÍDICO INMOBILIARIO