SERVIDUMBRES PREDIALES

Las servidumbres o también conocidas como servidumbres prediales, son gravámenes impuestos sobre un predio en favor de otro predio propiedad de una tercera persona.

Así, por ejemplo, una servidumbre es el camino peatonal y/o carrozable que pasa por los costados de un terreno para permitir el libre tránsito hacia los demás terrenos colindantes, bajo determinadas condiciones y requisitos de Ley; lo mismo se aplica para acueductos, entre otras posibilidades.

El predio que sufre el gravamen se llama ‘sirviente’, mientras que el predio que reporta la utilidad se denomina ‘dominante’.

Tener presente que las servidumbres son inseparables del predio a que activa o pasivamente pertenecen.

CLASES DE SERVIDUMBRES

·        Activa: es la que corresponde al predio dominante

·        Pasiva: es la que corresponde al predio sirviente

·        Continua: es la que se ejerce sin necesidad de un hecho actual del hombre, como la servidumbre de un acueducto por un canal artificial

·        Discontinua: es la que se ejerce a intervalos más o menos largos de tiempo, por un hecho actual del hombre como son las servidumbres de tránsito

·        Positiva: impone al dueño del predio sirviente la necesidad de dejar hacer (por ejemplo, el tránsito peatonal, de ganado y/o vehículos

·        Negativa: impone al dueño del predio sirviente la prohibición de hacer algo como no elevar paredes sino hasta cierta altura

·        Aparente: está continuamente a la vista, como las de tránsito cuando existe una senda o una puerta especialmente destinada a eso

·        Inaparente: la que no se conoce por ninguna circunstancia o señal exterior

·        Natural: provienen de las mismas condiciones naturales del lugar, por ejemplo, las aguas que descienden de un predio superior hacia un predio inferior

·        Legales: son impuestas por la Ley o por voluntad de las partes, en definitiva, constituidas por un hecho del hombre; trata especialmente sobre demarcación, cerramiento, tránsito, medianería, acueducto, luz y vista

·        Uso público: por ejemplo, el uso de las riberas, cuando sea necesario para la navegación o flote, entre otros casos.

CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES

Las servidumbres prediales pueden constituirse de las siguientes maneras:

-de manera voluntaria, cada propietario puede sujetar su predio a las servidumbres que desee, de igual forma adquirir servidumbres sobre otros predios con el consentimiento de sus dueños

-En el caso de las servidumbres discontinuas de todas clases (por ejemplo, las de tránsito), y las servidumbres continuas no aparentes (por ejemplo los acueductos) sólo pueden adquirirse por medio de un título; ni aún el goce inmemorial bastará para constituirlas.

-Las servidumbres continuas y aparentes (acueductos y de tránsito) pueden adquirirse por título, o prescripción de cinco años

-El título constitutivo de servidumbre puede suplirse por el reconocimiento expreso del dueño del predio sirviente

-El título, o la posesión de la servidumbre (por cinco años) determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del predio sirviente

-Se puede adquirir y perder por prescripción la servidumbre y el modo de ejercerla

EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES

Las servidumbres se extinguen:

-Por la decisión de quien las ha constituido

-Por la llegada del día o cumplimiento de la condición

-Por confusión (cuando ambos predios pertenecen al mismo dueño)

-Por la renuncia del dueño del predio dominante (beneficiario)

-Por haberse dejado de gozar durante 10 años

CONTROVERSIAS

En caso de controversias relativas a las servidumbres, las partes interesadas pueden acudir a un Centro de Mediación autorizado por la Función Judicial; o impulsar un proceso judicial en PROCEDIMIENTO SUMARIO, Art. 332.2 del COGEP (en el caso de servidumbres ya establecidas), y en PROCEDIMIENTO ORDINARIO, Art. 290 del COGEP (cuando se priva del dominio o de un derecho real de servidumbre constituida sobre un inmueble).

Para consultas, procesos o trámites, puede contactarnos al whatsapp: 0998725157; al correo electrónico: nicoegaabogacia@gmail.com ; visitar nuestra página web: centrojuridicongya.blogspot.com , o acudir previa cita a nuestras oficinas ubicadas en las ciudades de Riobamba y Quito.

Abg. Nicolás Gualle

ASESOR JURÍDICO

ADJUDICACIÓN DE TIERRAS RURALES

Las tierras rurales que son propiedad del Estado, así como las tierras rurales privadas que han sido declaradas de utilidad pública, de interés social o expropiadas por no haber cumplido su función social o ambiental, pueden ser adjudicadas al ciudadano que ha estado en posesión de ellas de acuerdo con las condiciones y requisitos de Ley.

La adjudicación es un acto administrativo mediante el cual la autoridad agraria nacional transfiere y entrega el título de dominio de un predio al legítimo posesionario. Todo esto al amparo de la Ley Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales y su Reglamento.

Requisitos

Para que proceda el trámite administrativo de adjudicación, el posesionario deberá:

·        Estar en ocupación material del predio (ya sea con sembríos, pastoreo de ganado, construcción de vivienda, etc.)

·        Posesión de buena fe

·        Posesión pública y pacífica

·        Posesión actual e ininterrumpida por más de cinco años

·        La posesión agraria puede ser individual o familiar

·        El posesionario debe ser quien impulse el reconocimiento y la adjudicación de la propiedad

Procedimiento

a)   El peticionario deberá reunir los requisitos establecidos por Ley

b)   Elaborar la solicitud que debe ser firmada por quien tiene la posesión de la tierra rural y presentarla ante la autoridad agraria nacional

c)   A la solicitud se le debe acompañar una Declaración Juramentada en la que se establezca: no haber sido adjudicatario de tierras del Estado en superficies mayores a la Unidad Productiva Familiar; que asume la responsabilidad directa en la ejecución del plan de manejo productivo; que ha estado en posesión agraria de la tierra por el periodo de por lo menos cinco años; y, que acepta el compromiso de pagar el valor de la tierra en los plazos y forma establecidos.

d)   A la solicitud se debe acompañar el levantamiento planimétrico del predio debidamente georeferenciado.

e)   Si la petición es negada, se puede subsanar el problema en el término de 10 días.

f)     Si la petición es aprobada se abrirá el respectivo expediente, y en el término de 15 días se llevará a cabo una inspección de campo.

g)   Previamente a expedir la respectiva resolución de adjudicación, la autoridad agraria nacional dará publicidad por medio de su página web o cualquier otro medio de comunicación, las peticiones de adjudicaciones en trámite.

h)   Finalmente la autoridad agraria nacional emite la providencia de adjudicación, la misma que deberá protocolizarse en una Notaría Pública, inscribirse en el Catastro Municipal y en el Registro de la Propiedad correspondientes.

El proceso administrativo de adjudicación de tierras rurales puede requerir la asesoría de un abogado para la celeridad y garantía del trámite.

Para consultas, procesos o trámites, puede contactarnos al whatsapp: 0998725157; al correo electrónico: nicoegaabogacia@gmail.com ; visitar nuestra página web: centrojuridicongya.blogspot.com , o acudir previa cita a nuestras oficinas ubicadas en las ciudades de Riobamba y Quito.

Abg. Nicolás Gualle

ASESOR JURÍDICO

ACTOS Y CONTRATOS QUE DEBEN REGISTRARSE

Existen muchos actos y contratos relativos a ventas, donaciones, negocios, etc., cuyas escrituras públicas y/o documentación deben registrarse para que tengan plena validez legal.

De conformidad con el Art. 25 de la LEY DE REGISTRO en vigencia, están sujetos al registro los siguientes títulos, actos y documentos:

a) Todo contrato o acto entre vivos que cause traslación de la propiedad de bienes raíces;

b) Toda demanda sobre propiedad o linderos de bienes raíces; las sentencias definitivas ejecutoriadas determinadas en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil;

c) Los títulos constitutivos de hipoteca o de prenda agrícola o industrial;

d) Los títulos constitutivos sobre bienes raíces de los derechos de usufructo, de uso, de habitación, de servidumbres reales y de cualquier otro gravamen, y en general, los títulos en virtud de los cuales se ponen limitaciones al dominio sobre bienes raíces;

e) Los testamentos;

f) Las sentencias o aprobaciones judiciales de partición de bienes, así como los actos de partición, judiciales o extrajudiciales;

g) Las diligencias de remate de bienes raíces;

h) Los títulos de registro de minas con sujeción a las leyes de la materia;

i) Los documentos que se mencionan en el libro primero, sección segunda, párrafo segundo del Código de Comercio, inclusive los nombramientos de los administradores de las Compañías Civiles y Mercantiles;

j) El arrendamiento, en el caso del Art. 2020 del Código Civil;

k) El cambio o variación del nombre de una finca rural. El que hace la variación debe solicitar el registro del nuevo nombre al Registrador correspondiente, a más tardar dentro de los quince días siguientes a aquél en que se haya hecho uso en documento público u oficial o en alguna diligencia o acto público u oficial, del nombre variado o cambiado. La misma obligación tienen los partícipes de una finca rural, dividida o partida, en cuanto a los nuevos nombres que impusieren a las partes que les hayan adjudicado. Quienes no cumplieren la obligación determinada en este literal, incurrirán en la multa de doscientos sucres que les impondrá el Juez correspondiente, cuando por razón de las visitas a la Oficina del Registro o por cualquier otro motivo tuviere conocimiento de la falta, o el Tribunal que tuviere el mismo conocimiento, sin perjuicio de llevarse a efecto el registro de la variación o imposición del nombre, a costa del que o de los que la hubieren hecho; y,

l) (sic) Cualquier otro acto o contrato cuya inscripción sea exigida por la Ley.

Las inscripciones de los títulos, actos y contratos descritos anteriormente deberán realizarse en el Registro de la Propiedad o Registro Mercantil según sea el caso y la jurisdicción respectiva.

Muchos de estos trámites requieren la asesoría y firma de un abogado patrocinador, para la precisión y garantía de sus derechos e intereses personales y patrimoniales. 

Para consultas, procesos o trámites, puede contactarnos al whatsapp: 0998725157; al correo electrónico: nicoegaabogacia@gmail.com ; visitar nuestra página web: centrojuridicongya.blogspot.com , o acudir previa cita a nuestras oficinas ubicadas en las ciudades de Riobamba y Quito.

Abg. Nicolás Gualle

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