En la actualidad existen muchas controversias relacionadas a inquilinato en el Ecuador. Esto se debe a varios motivos entre los que destacamos:
-Falta de conocimiento legal por parte de los contratantes (arrendador y arrendatario)
-Error o limitación en el ejercicio del derecho por parte de algunos abogados
De estos problemas se desprenden controversias que bien podrían evitarse a tiempo y/o solucionarse de manera expresa sin tanto desgaste para las partes contratantes.
A continuación, algunos puntos importantes a tomar en cuenta en materia de inquilinato:
1.-El contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito, siendo el contrato escrito de mayor validez y perdurabilidad en el tiempo. (Art. 27 L.I.)
2.-El plazo mínimo de un contrato de arrendamiento en predios urbanos es de dos años, con las excepciones de Ley. (Art. 28 L.I.)
3.-El contrato de arrendamiento cuyo canon mensual supere un salario básico unificado del trabajador en general, deberá ser inscrito en una Notaría Pública. (Art. 29 L.I.)
4.-Los derechos de los inquilinos son irrenunciables. (Art. 22 L.I.)
5.-El canon mensual de arrendamiento no puede ser mayor al 0,83% del avalúo comercial que conste en el Catastro Municipal. (Art. 17 L.I.)
6.-Los contratos de arrendamiento deberán ser registrados en la Oficina de Registro de Arrendamientos del cantón respectivo. (Art. 8 L.I.)
7.-Son causales de terminación del contrato de arrendamiento:
a) Cuando la falta de
pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta la
fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino;
b) Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el
local arrendado y que haga necesaria la reparación;
c) Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino;
d) Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido;
e) Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o
dependencias, conforme a lo previsto en el Art. 7;
f) Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin
tener autorización escrita para ello;
g) Ejecución por el inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por
el arrendador;
h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación. En ese
caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con
tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada, para la demolición,
la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el
permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra.
El arrendador deberá comenzar la demolición en la fecha fijada. Si no lo
hiciere, pagará la indemnización contemplada en el inciso segundo del Art. 6;
e,
i) Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando
justifique legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no
tiene otro inmueble que ocupar. (Art. 30 L.I.)
8.-El desahucio de inquilinato deberá realizarse conforme a derecho, esto es mediante procedimiento notarial conforme al Art. 18, numeral 35 de la Ley Notarial.
9.-El arrendatario (inquilino) podrá terminar el contrato de arrendamiento (en los contratos escritos sin fijación de plazo y en los verbales) en cualquier momento con un mínimo de 30 días de anticipación que deberá ser comunicado al arrendador. (Art. 35 L.I.)
10.-Las controversias de inquilinato se sustancian mediante procedimiento sumario. (Art. 42 L.I.)
11.-Los juicios de inquilinato deben proponerse ante un Juez de Inquilinato en las jurisdicciones donde éstos existan, o ante un juez de lo civil donde no los haya. (Art. 42 L.I.)
12.-En caso de no existir contrato de arrendamiento escrito, cualquiera de las partes podrá realizar una Declaración Juramentada ante Notario Público como elemento probatorio. (Art. 47 L.I.)
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Abg. Nicolás Gualle
ASESOR JURÍDICO
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