Desde el CENTRO
JURÍDICO ‘NICOLÁS GUALLE Y ASOCIADOS’ ponemos a disposición de nuestros
colegas, clientes y público en general, un listado de guías y servicios
jurídicos relacionados a bienes raíces, materia en la cual somos especialistas y
contamos con larga experiencia.
Aquí podrán conocer
algunos aspectos básicos sobre: compraventa de predios, contratos de arrendamiento,
constitución de hipotecas, promesas de compraventa, anticresis, comodato,
adjudicación de tierras, entre otros.
COMPRA – VENTA DE
BIENES RAÍCES
Requisitos previos
-Original y copia de la
escritura del bien inmueble
-Certificado de
gravámenes actualizado emitido por el Registro de la Propiedad del lugar donde
se encuentre el bien inmueble
-Copias de las cédulas
de identidad y papeletas de votación, de los compradores y vendedores
-Pago del impuesto
predial del año en curso
-Planimetría georreferenciada
del bien raíz
-Certificados de no
adeudar al municipio donde se encuentre la propiedad
-En el caso de
propiedades sujetas al régimen de propiedad horizontal, adjuntar la
Declaratoria de Propiedad Horizontal*
-*Nombramiento del
Administrador, y Certificado de Expensas, si fuere el caso de una propiedad
sujeta al régimen de propiedad horizontal
-Posesión efectiva, en
el caso de que el bien inmueble sea de herederos
Procedimiento
a.-Reunir todos los
requisitos
b.-Elaboración de la
minuta (borrador del contrato) por parte de un profesional del derecho
c.-Presentación ante el
municipio respectivo para la transferencia de dominio
d.-Proceder a pagar los
impuestos de alcabala y plusvalía, en caso de haberlos
e.-Proceder a pagar el
impuesto al Consejo Provincial respectivo
f.- Firma de la
escritura ante un Notario público
g.- Inscripción de la
nueva escritura en el Registro de la Propiedad respectivo
CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
1.-El contrato de
arriendo puede ser verbal o escrito. Lógicamente tiene más garantía legal el
contrato escrito.
2.-El contrato de
arriendo puede ser realizado como un acto entre particulares (con o sin
reconocimiento de firmas ante un Notario Público). En el caso de que el canon
de arriendo supere el salario básico unificado mensual, éste deberá ser
registrado ante un Notario.
3.-El plazo general del
contrato de arriendo es de 2 años, pudiendo ser renovado entre las partes de
mutuo acuerdo.
4.-El Registro de los
contratos de arrendamiento se lo hará ante el Jefe de Catastros Municipales del
lugar donde se encuentre ubicado el predio materia del contrato.
5.-El precio mensual de
arrendamiento de un bien inmueble no podrá exceder de la doceava parte del diez
por ciento del avalúo comercial oficial. Así, por ejemplo, si un departamento
está avaluado en $ 30.000,00 USD, el canon de arrendamiento mensual no podrá
superar los $ 250 USD.
6.-El contrato de
arriendo puede terminar por las siguientes razones: falta de pago de dos o más
pensiones de arriendo, algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino,
destino del local de arriendo a un objeto ilícito o distinto del convenido,
subarriendo total o parcial sin permiso del arrendador, entre otras causales.
7.-La garantía en el
contrato de arriendo es opcional, unos arrendadores la fijan en 1 pensión,
otros en 2 pensiones. Esto es para garantizar las reparaciones locativas cuando
finalice el contrato y el inquilino desocupe el local.
8.-En caso de
controversias, éstas se tramitarán en procedimiento sumario ante el juez de
inquilinato y relaciones vecinales.
CONSTITUCIÓN DE
HIPOTECAS
Según la definición del
Código Civil ecuatoriano es:
“Art. 2309.-Hipoteca es
un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de
permanecer en poder del deudor.”
La definición es muy
clara, sin embargo, para su comprensión íntegra hay que analizar otros
artículos conexos del C.C.
¿Quién puede constituir
una hipoteca?
Puede hacerlo toda
persona que sea dueña de un bien, bajo las condiciones que la Ley establece.
También el dueño de un bien podrá hipotecarlo a favor de un tercero. Art. 2316
CC.
¿Cómo se constituye una
hipoteca?
La constitución de una
hipoteca deberá realizarse mediante escritura pública, esto es en una Notaría,
y posteriormente ser inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Sin este último requisito no tendrá validez alguna. Arts. 2311 y 2312 CC.
¿Desde qué fecha se
constituye la hipoteca?
La hipoteca puede tener
varias fechas: la del contrato que la constituye, la de la escritura pública que
en que se protocoliza y la de su inscripción en el Registro de la Propiedad
correspondiente; pero sólo esta última es la que se toma en cuenta para los
fines legales. Arts. 2312, 2314, 2315 CC.
¿Qué cosas se pueden
hipotecar?
Se puede constituir
hipoteca sobre bienes raíces y sobre naves. Art. 2320 CC.
¿La constitución de una
hipoteca limita el dominio del propietario sobre su bien?
De ninguna manera. El
dueño de un bien que esté hipotecado podrá venderlo o hipotecarlo nuevamente.
Art. 2317 CC.
¿Se pueden hipotecar
los derechos y acciones sobre un bien inmueble?
La Ley faculta realizar
esto, de acuerdo al Art. 2318 del CC. Es decir, si por ejemplo tres hermanos
tienen derechos y acciones (son copropietarios) sobre un terreno, uno de ellos
puede hipotecar su parte correspondiente, obviamente con las condiciones y
limitaciones a que está sujeto ese derecho.
¿A qué se extiende la
hipoteca?
La hipoteca constituida
sobre un bien se extiende a todos los aumentos y mejoras que reciba la cosa,
también a los demás muebles que por accesión a ellos se reputan inmuebles, las
pensiones devengadas por el arrendamiento del bien hipotecado, e incluso la
indemnización debida por las aseguradoras del mismo bien. Arts. 2322, 2323 y
2324 CC.
¿Qué sucede si no pago
la hipoteca?
El acreedor hipotecario
podrá seguir acciones legales para cobrar su deuda, ya sea con el bien
hipotecado y en el caso de ser insuficiente e incluso con otros bienes del
deudor. Art. 2326 y 2327 CC.
¿Qué debe contener la
inscripción de la hipoteca?
La inscripción de la
hipoteca contendrá, de conformidad con los arts. 2334 y 2335 del CC.:
-Generales de Ley del
acreedor y del deudor, o de sus representantes legales
-Fecha y naturaleza del
contrato a que accede la hipoteca
-La situación del bien
inmueble hipotecado y sus linderos
-La cantidad
determinada a que se extiende la hipoteca
-Fecha de inscripción y
firma del registrador de la propiedad
¿Cuándo se extingue la
hipoteca?
La hipoteca se extingue
junto con la obligación principal, por el cumplimiento de la condición
resolutoria, por la llegada del día hasta el cual fue constituida, o por la
cancelación que el acreedor otorgue mediante escritura pública, art. 2336 CC.
¿Qué se necesita para
constituir una hipoteca?
Este punto puede variar
según el municipio donde esté asentado el bien que se quiere hipotecar y la
entidad financiera con la que se realice la hipoteca, pero en términos
generales son:
-copia de la escritura
pública del bien (casa, terreno, oficina, etc.)
-Certificado de
Gravámenes actualizado
-copias de la cédula y
papeleta de votación del acreedor (directivo o representante legal de la
entidad financiera) y deudor
-si el deudor es
casado, también copia de la cédula y papeleta de votación del cónyuge
-minuta realizada por un
profesional del derecho en donde se estipulen las cláusulas de la hipoteca
-protocolizar en una
Notaría Pública
-inscribir en el
Registro de la Propiedad correspondiente
PROMESA DE COMPRAVENTA
O CONVENIO DE RESERVA
Cuando se realice una
promesa de compraventa de un bien inmueble, ésta deberá hacérsela mediante una
minuta firmada por profesional de derecho y debidamente protocolizada ante un
Notario Público. *Tomar en cuenta que, en este caso, un simple contrato entre
privados no tendrá el mismo valor legal en caso de reclamaciones judiciales
futuras.
ANTICRESIS
Es un contrato por
medio del cual el deudor entrega al acreedor un bien inmueble, para que se
pague la deuda con los frutos (naturales o civiles) que produzca la cosa raíz.
La base legal de este
tipo de contratos, la encontramos en el art. 2337 del Código Civil en vigencia.
Características
· Debe celebrarse por Escritura Pública
· El bien inmueble puede pertenecer al
deudor o a un tercero que esté de acuerdo con la anticresis
· El contrato de anticresis se
perfecciona con la tradición del inmueble
· La anticresis como tal, no otorga
ningún derecho real sobre el bien raíz entregado
· No tiene validez la anticresis en
perjuicio de los derechos reales, ni de los arrendamientos constituidos con
anterioridad sobre el bien raíz
· Los contratos de anticresis e hipoteca
pueden darse sobre el mismo bien inmueble, siempre y cuando sean realizados
entre el mismo acreedor y deudor
· El acreedor que tiene anticresis, tiene
los mismos derechos que un arrendatario en cuanto a mejoras, perjuicios y
gastos; y, las mismas obligaciones que el arrendatario en cuanto a la
conservación de la cosa y las reparaciones locativas
· El acreedor no adquiere la propiedad
del bien inmueble a falta de pago
· El deudor no podrá solicitar la
restitución del bien raíz, sino una vez que haya sido cancelada la totalidad de
la deuda más los intereses correspondientes
· El acreedor puede restituir el bien
raíz en cualquier tiempo, y perseguir el pago de su crédito por otros medios
legales
Elementos del contrato
En términos generales,
la minuta del contrato de anticresis deberá contener las siguientes cláusulas:
-Comparecientes
-Antecedentes
-Objeto
-Declaraciones
-Duración
-Notificación
(terminación)
-Garantía
-Pagos servicios básicos
-Finalidad
-Cuidados locativos
-Litis
COMODATO
Es una forma de
contrato mediante la cual una de las partes (comodante) entrega a la otra
(comodatario) un bien, ya sea mueble o inmueble, para su uso gratuito, con la
condición de restituir dicho bien después de terminado el uso. Este contrato se
perfecciona por la tradición de la cosa desde el comodante hacia el
comodatario.
En el contrato de
comodato, el comodante conserva la propiedad de la cosa prestada; en tanto que
el comodatario solo pueden emplearla para el uso convenido y además conservar el
bien en buen estado.
Finalmente, tener en
cuenta que las obligaciones y derechos que nacen del contrato de comodato pasan
a los herederos de ambos contratantes (comodante y comodatario), excepto los
casos determinados por Ley.
ADJUDICACIÓN DE TIERRAS
La adjudicación es un
acto administrativo mediante el cual la autoridad agraria nacional transfiere y
entrega el título de dominio de un predio al legítimo posesionario. Todo esto
al amparo de la Ley Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales y su
Reglamento.
Requisitos
Para que proceda el
trámite administrativo de adjudicación, el posesionario deberá:
· Estar en ocupación material del predio
(ya sea con sembríos, pastoreo de ganado, construcción de vivienda, etc.)
· Posesión de buena fe
· Posesión pública y pacífica
· Posesión actual e ininterrumpida por
más de cinco años
· La posesión agraria puede ser
individual o familiar
· El posesionario debe ser quien impulse
el reconocimiento y la adjudicación de la propiedad
Procedimiento
a) El peticionario deberá reunir los requisitos
establecidos por Ley
b) Elaborar la solicitud que debe ser firmada
por quien tiene la posesión de la tierra rural y presentarla ante la autoridad
agraria nacional
c) A la solicitud se le debe acompañar una
Declaración Juramentada en la que se establezca: no haber sido adjudicatario de
tierras del Estado en superficies mayores a la Unidad Productiva Familiar; que
asume la responsabilidad directa en la ejecución del plan de manejo productivo;
que ha estado en posesión agraria de la tierra por el periodo de por lo menos
cinco años; y, que acepta el compromiso de pagar el valor de la tierra en los
plazos y forma establecidos.
d) A la solicitud se debe acompañar el
levantamiento planimétrico del predio debidamente georreferenciado.
e) Si la petición es negada, se puede subsanar
el problema en el término de 10 días.
f) Si la petición es aprobada se abrirá el
respectivo expediente, y en el término de 15 días se llevará a cabo una
inspección de campo.
g) Previamente a expedir la respectiva
resolución de adjudicación, la autoridad agraria nacional dará publicidad por
medio de su página web o cualquier otro medio de comunicación, las peticiones
de adjudicaciones en trámite.
h) Finalmente la autoridad agraria nacional
emite la providencia de adjudicación, la misma que deberá protocolizarse en una
Notaría Pública, inscribirse en el Catastro Municipal y en el Registro de la
Propiedad correspondientes.
El proceso
administrativo de adjudicación de tierras rurales puede requerir la asesoría de
un abogado para la celeridad y garantía del trámite.
En todo lo relacionado
a BIENES RAÍCES ECUADOR podemos asesorarle.
Para consultas,
procesos o trámites, puede contactarnos al whatsapp: 0998725157; al
correo electrónico: nicoegaabogacia@gmail.com ; visitar nuestra página
web: centrojuridicongya.blogspot.com , o acudir previa cita a nuestras
oficinas ubicadas en las ciudades de Riobamba y Quito.
Abg. Nicolás Gualle
ASESOR JURÍDICO
