BIENES RAÍCES ECUADOR

Desde el CENTRO JURÍDICO ‘NICOLÁS GUALLE Y ASOCIADOS’ ponemos a disposición de nuestros colegas, clientes y público en general, un listado de guías y servicios jurídicos relacionados a bienes raíces, materia en la cual somos especialistas y contamos con larga experiencia.

Aquí podrán conocer algunos aspectos básicos sobre: compraventa de predios, contratos de arrendamiento, constitución de hipotecas, promesas de compraventa, anticresis, comodato, adjudicación de tierras, entre otros.

COMPRA – VENTA DE BIENES RAÍCES

Requisitos previos

-Original y copia de la escritura del bien inmueble

-Certificado de gravámenes actualizado emitido por el Registro de la Propiedad del lugar donde se encuentre el bien inmueble

-Copias de las cédulas de identidad y papeletas de votación, de los compradores y vendedores

-Pago del impuesto predial del año en curso

-Planimetría georreferenciada del bien raíz

-Certificados de no adeudar al municipio donde se encuentre la propiedad

-En el caso de propiedades sujetas al régimen de propiedad horizontal, adjuntar la Declaratoria de Propiedad Horizontal*

-*Nombramiento del Administrador, y Certificado de Expensas, si fuere el caso de una propiedad sujeta al régimen de propiedad horizontal

-Posesión efectiva, en el caso de que el bien inmueble sea de herederos

Procedimiento

a.-Reunir todos los requisitos  

b.-Elaboración de la minuta (borrador del contrato) por parte de un profesional del derecho

c.-Presentación ante el municipio respectivo para la transferencia de dominio

d.-Proceder a pagar los impuestos de alcabala y plusvalía, en caso de haberlos

e.-Proceder a pagar el impuesto al Consejo Provincial respectivo

f.- Firma de la escritura ante un Notario público

g.- Inscripción de la nueva escritura en el Registro de la Propiedad respectivo

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1.-El contrato de arriendo puede ser verbal o escrito. Lógicamente tiene más garantía legal el contrato escrito.

2.-El contrato de arriendo puede ser realizado como un acto entre particulares (con o sin reconocimiento de firmas ante un Notario Público). En el caso de que el canon de arriendo supere el salario básico unificado mensual, éste deberá ser registrado ante un Notario.

3.-El plazo general del contrato de arriendo es de 2 años, pudiendo ser renovado entre las partes de mutuo acuerdo.

4.-El Registro de los contratos de arrendamiento se lo hará ante el Jefe de Catastros Municipales del lugar donde se encuentre ubicado el predio materia del contrato.

5.-El precio mensual de arrendamiento de un bien inmueble no podrá exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial oficial. Así, por ejemplo, si un departamento está avaluado en $ 30.000,00 USD, el canon de arrendamiento mensual no podrá superar los $ 250 USD.

6.-El contrato de arriendo puede terminar por las siguientes razones: falta de pago de dos o más pensiones de arriendo, algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino, destino del local de arriendo a un objeto ilícito o distinto del convenido, subarriendo total o parcial sin permiso del arrendador, entre otras causales.

7.-La garantía en el contrato de arriendo es opcional, unos arrendadores la fijan en 1 pensión, otros en 2 pensiones. Esto es para garantizar las reparaciones locativas cuando finalice el contrato y el inquilino desocupe el local.

8.-En caso de controversias, éstas se tramitarán en procedimiento sumario ante el juez de inquilinato y relaciones vecinales.

CONSTITUCIÓN DE HIPOTECAS

Según la definición del Código Civil ecuatoriano es:

“Art. 2309.-Hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.”

La definición es muy clara, sin embargo, para su comprensión íntegra hay que analizar otros artículos conexos del C.C.

¿Quién puede constituir una hipoteca?

Puede hacerlo toda persona que sea dueña de un bien, bajo las condiciones que la Ley establece. También el dueño de un bien podrá hipotecarlo a favor de un tercero. Art. 2316 CC.

¿Cómo se constituye una hipoteca?

La constitución de una hipoteca deberá realizarse mediante escritura pública, esto es en una Notaría, y posteriormente ser inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente. Sin este último requisito no tendrá validez alguna. Arts. 2311 y 2312 CC.

¿Desde qué fecha se constituye la hipoteca?

La hipoteca puede tener varias fechas: la del contrato que la constituye, la de la escritura pública que en que se protocoliza y la de su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente; pero sólo esta última es la que se toma en cuenta para los fines legales. Arts. 2312, 2314, 2315 CC.

¿Qué cosas se pueden hipotecar?

Se puede constituir hipoteca sobre bienes raíces y sobre naves. Art. 2320 CC.

¿La constitución de una hipoteca limita el dominio del propietario sobre su bien?

De ninguna manera. El dueño de un bien que esté hipotecado podrá venderlo o hipotecarlo nuevamente. Art. 2317 CC.

¿Se pueden hipotecar los derechos y acciones sobre un bien inmueble?

La Ley faculta realizar esto, de acuerdo al Art. 2318 del CC. Es decir, si por ejemplo tres hermanos tienen derechos y acciones (son copropietarios) sobre un terreno, uno de ellos puede hipotecar su parte correspondiente, obviamente con las condiciones y limitaciones a que está sujeto ese derecho.

¿A qué se extiende la hipoteca?

La hipoteca constituida sobre un bien se extiende a todos los aumentos y mejoras que reciba la cosa, también a los demás muebles que por accesión a ellos se reputan inmuebles, las pensiones devengadas por el arrendamiento del bien hipotecado, e incluso la indemnización debida por las aseguradoras del mismo bien. Arts. 2322, 2323 y 2324 CC.

¿Qué sucede si no pago la hipoteca?

El acreedor hipotecario podrá seguir acciones legales para cobrar su deuda, ya sea con el bien hipotecado y en el caso de ser insuficiente e incluso con otros bienes del deudor. Art. 2326 y 2327 CC.

¿Qué debe contener la inscripción de la hipoteca?

La inscripción de la hipoteca contendrá, de conformidad con los arts. 2334 y 2335 del CC.:

-Generales de Ley del acreedor y del deudor, o de sus representantes legales

-Fecha y naturaleza del contrato a que accede la hipoteca

-La situación del bien inmueble hipotecado y sus linderos

-La cantidad determinada a que se extiende la hipoteca

-Fecha de inscripción y firma del registrador de la propiedad

¿Cuándo se extingue la hipoteca?

La hipoteca se extingue junto con la obligación principal, por el cumplimiento de la condición resolutoria, por la llegada del día hasta el cual fue constituida, o por la cancelación que el acreedor otorgue mediante escritura pública, art. 2336 CC.

¿Qué se necesita para constituir una hipoteca?

Este punto puede variar según el municipio donde esté asentado el bien que se quiere hipotecar y la entidad financiera con la que se realice la hipoteca, pero en términos generales son:

-copia de la escritura pública del bien (casa, terreno, oficina, etc.)

-Certificado de Gravámenes actualizado

-copias de la cédula y papeleta de votación del acreedor (directivo o representante legal de la entidad financiera) y deudor

-si el deudor es casado, también copia de la cédula y papeleta de votación del cónyuge

-minuta realizada por un profesional del derecho en donde se estipulen las cláusulas de la hipoteca

-protocolizar en una Notaría Pública

-inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente

PROMESA DE COMPRAVENTA O CONVENIO DE RESERVA

Cuando se realice una promesa de compraventa de un bien inmueble, ésta deberá hacérsela mediante una minuta firmada por profesional de derecho y debidamente protocolizada ante un Notario Público. *Tomar en cuenta que, en este caso, un simple contrato entre privados no tendrá el mismo valor legal en caso de reclamaciones judiciales futuras.

ANTICRESIS

Es un contrato por medio del cual el deudor entrega al acreedor un bien inmueble, para que se pague la deuda con los frutos (naturales o civiles) que produzca la cosa raíz.

La base legal de este tipo de contratos, la encontramos en el art. 2337 del Código Civil en vigencia.

Características

·        Debe celebrarse por Escritura Pública

·        El bien inmueble puede pertenecer al deudor o a un tercero que esté de acuerdo con la anticresis

·        El contrato de anticresis se perfecciona con la tradición del inmueble

·        La anticresis como tal, no otorga ningún derecho real sobre el bien raíz entregado

·        No tiene validez la anticresis en perjuicio de los derechos reales, ni de los arrendamientos constituidos con anterioridad sobre el bien raíz

·        Los contratos de anticresis e hipoteca pueden darse sobre el mismo bien inmueble, siempre y cuando sean realizados entre el mismo acreedor y deudor

·        El acreedor que tiene anticresis, tiene los mismos derechos que un arrendatario en cuanto a mejoras, perjuicios y gastos; y, las mismas obligaciones que el arrendatario en cuanto a la conservación de la cosa y las reparaciones locativas

·        El acreedor no adquiere la propiedad del bien inmueble a falta de pago

·        El deudor no podrá solicitar la restitución del bien raíz, sino una vez que haya sido cancelada la totalidad de la deuda más los intereses correspondientes

·        El acreedor puede restituir el bien raíz en cualquier tiempo, y perseguir el pago de su crédito por otros medios legales

Elementos del contrato

En términos generales, la minuta del contrato de anticresis deberá contener las siguientes cláusulas:

-Comparecientes

-Antecedentes

-Objeto

-Declaraciones

-Duración

-Notificación (terminación)

-Garantía

-Pagos servicios básicos

-Finalidad

-Cuidados locativos

-Litis

COMODATO

Es una forma de contrato mediante la cual una de las partes (comodante) entrega a la otra (comodatario) un bien, ya sea mueble o inmueble, para su uso gratuito, con la condición de restituir dicho bien después de terminado el uso. Este contrato se perfecciona por la tradición de la cosa desde el comodante hacia el comodatario.

En el contrato de comodato, el comodante conserva la propiedad de la cosa prestada; en tanto que el comodatario solo pueden emplearla para el uso convenido y además conservar el bien en buen estado.

Finalmente, tener en cuenta que las obligaciones y derechos que nacen del contrato de comodato pasan a los herederos de ambos contratantes (comodante y comodatario), excepto los casos determinados por Ley.

ADJUDICACIÓN DE TIERRAS

La adjudicación es un acto administrativo mediante el cual la autoridad agraria nacional transfiere y entrega el título de dominio de un predio al legítimo posesionario. Todo esto al amparo de la Ley Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales y su Reglamento.

Requisitos

Para que proceda el trámite administrativo de adjudicación, el posesionario deberá:

·        Estar en ocupación material del predio (ya sea con sembríos, pastoreo de ganado, construcción de vivienda, etc.)

·        Posesión de buena fe

·        Posesión pública y pacífica

·        Posesión actual e ininterrumpida por más de cinco años

·        La posesión agraria puede ser individual o familiar

·        El posesionario debe ser quien impulse el reconocimiento y la adjudicación de la propiedad

Procedimiento

a)   El peticionario deberá reunir los requisitos establecidos por Ley

b)   Elaborar la solicitud que debe ser firmada por quien tiene la posesión de la tierra rural y presentarla ante la autoridad agraria nacional

c)   A la solicitud se le debe acompañar una Declaración Juramentada en la que se establezca: no haber sido adjudicatario de tierras del Estado en superficies mayores a la Unidad Productiva Familiar; que asume la responsabilidad directa en la ejecución del plan de manejo productivo; que ha estado en posesión agraria de la tierra por el periodo de por lo menos cinco años; y, que acepta el compromiso de pagar el valor de la tierra en los plazos y forma establecidos.

d)   A la solicitud se debe acompañar el levantamiento planimétrico del predio debidamente georreferenciado.

e)   Si la petición es negada, se puede subsanar el problema en el término de 10 días.

f)     Si la petición es aprobada se abrirá el respectivo expediente, y en el término de 15 días se llevará a cabo una inspección de campo.

g)   Previamente a expedir la respectiva resolución de adjudicación, la autoridad agraria nacional dará publicidad por medio de su página web o cualquier otro medio de comunicación, las peticiones de adjudicaciones en trámite.

h)   Finalmente la autoridad agraria nacional emite la providencia de adjudicación, la misma que deberá protocolizarse en una Notaría Pública, inscribirse en el Catastro Municipal y en el Registro de la Propiedad correspondientes.

El proceso administrativo de adjudicación de tierras rurales puede requerir la asesoría de un abogado para la celeridad y garantía del trámite.

En todo lo relacionado a BIENES RAÍCES ECUADOR podemos asesorarle.

Para consultas, procesos o trámites, puede contactarnos al whatsapp: 0998725157; al correo electrónico: nicoegaabogacia@gmail.com ; visitar nuestra página web: centrojuridicongya.blogspot.com , o acudir previa cita a nuestras oficinas ubicadas en las ciudades de Riobamba y Quito.

Abg. Nicolás Gualle

ASESOR JURÍDICO