Por:
Abogado Nicolás Gualle – 0998725157 , QUITO – ECUADOR
ANÁLISIS
PREVIO
En muchas consultas
legales que he atendido en los últimos 6 meses, he conocido gran cantidad de
casos en los que algunos corredores de bienes raíces y/o empresas inmobiliarias
cometen una serie de errores (y horrores también) a nivel jurídico,
lesionando los intereses legítimos y el patrimonio de sus clientes.
En ciertos actos y
contratos realizados por corredores de bienes raíces (sin la asesoría directa
de un abogado inmobiliario) se dan casos como los siguientes:
-Realizar promesas de
compraventa mediante instrumento jurídico privado (ERROR)
-Hacer renunciar a un
inquilino sus derechos en un contrato (ERROR)
-Citar legislación de
otros países como Colombia y Perú, que se parece a la de Ecuador, pero no
aplica la jurisdicción (ERROR)
-Redactar documentos
que no reflejan la legalidad de un hecho, derecho o contrato
-Poner candados legales
innecesarios o perjudiciales en la cláusula de controversias o litis.
-Descargar modelos de
contratos del Internet y simplemente cambiar algunos datos, sin comprender la
especificidad de cada transacción inmobiliaria
Por todo esto es
conveniente remarcar cuáles son las atribuciones y prohibiciones de los
CORREDORES DE BIENES RAÍCES, de conformidad con las leyes de la materia,
sabiendo que su función principal y específica es la de constituirse en
intermediarios comerciales para la compraventa y alquiler de propiedades.
Pretender ir más allá de ese límite jurídico constituye INSTRUSISMO PROFESIONAL
lo que está penado por la Ley y tipificado como delito de ejercicio
ilegal de la profesión sancionado con una pena privativa de libertad de 6 meses
a 2 años.
Toda
la parte legal y de legitimidad de las transacciones inmobiliarias están a
cargo del ABOGADO INMOBILIARIO y del NOTARIO PÚBLICO.
Una vez que ha quedado
claro esto, se procede a transcribir la LEY DE CORREDORES DE BIENES RAÍCES
ECUADOR para conocimiento de los colegas, de los corredores inmobiliarios, de
los estudiantes de derecho y del público en general.
CAPÍTULO I
De los corredores de
bienes raíces
ARTÍCULO 1
Son corredores de
bienes raíces las personas naturales o jurídicas que, previo el cumplimiento de
los requisitos legales y reglamentarios, ejercen el corretaje de manera
profesional.
ARTÍCULO 2
Los corredores de
bienes raíces son agentes que reciben por escrito el encargo de ofertar o
demandar contratos, actos y operaciones de compra venta, hipoteca, anticresis u
otros contratos similares de bienes raíces.
ARTÍCULO 3
Para ser corredor de
bienes raíces se requiere:
1. Ser
mayor de edad y hallarse habilitado para ejercer el comercio;
2. obtener
la licencia de corredor profesional;
3. haber
tenido negocio o corretaje de bienes raíces por lo menos durante un año de
actividad;
4. cumplir
lo dispuesto en el artículo 77 de Código de Comercio y las demás leyes; y,
5. los
demás requisitos contemplados en las diversas leyes.
NOTA: Literal c
reformado por Disposición Reformatoria Séptima, numeral 7.1 de Ley No. 0,
publicada en Registro Oficial Suplemento 899 de 9 de Diciembre del
2016.Artículo citado en: una sentencia.
ARTÍCULO 4
Son deberes y
obligaciones del corredor de bienes raíces:
1. Los
que se deriven de la relación contractual que pacte por escrito con la persona
que ocupe sus servicios;
2. proporcionar
al cliente un asesoramiento integral sobre las ventajas y desventajas del
negocio que éste le encomiende;
3. llevar
los registros, archivos, libros y demás documentos exigidos por la Ley;
4. ejercer
su profesión de acuerdo con las leyes y el correspondiente Código de Ética del
Corredor de Bienes Raíces; y,
5. los
demás que se determinen en el reglamento.
ARTÍCULO 5
Prohíbase a los
corredores de bienes raíces:
1. Intervenir
en actos o contratos que, de acuerdo con el Código de Comercio, sean de
competencia exclusiva de otros agentes de Comercio, excepto los demás
permitidos por la ley;
2. ejercer
el corretaje de bienes raíces mientras desempeña cargo o función pública;
3. vender
o prometer en venta bienes raíces en proyecto o en ejecución sin las
correspondientes garantías económicas para su terminación por parte del
promotor;
4. dar
certificaciones que no consten en los asientos de sus registros, ni declarar en
juicio, salvo que exista orden de juez competente, para que declare sobre lo
que hubieren visto y oído dentro de su negocio; y,
5. los
demás actos o contratos que determine el Código de Etica del Corredor de Bienes
Raíces.
ARTÍCULO 6
Los corredores
profesionales de bienes raíces percibirán por sus servicios, los honorarios
fijados en el arancel que determinará el Ministerio de Industrias, Comercio e
Integración, sin perjuicio de los convenios entre el corredor y su cliente.
ARTÍCULO 7
En el contrato de
corretaje de bienes raíces que se celebre entre el corredor y el cliente se
hará constar, obligatoriamente, el plazo en que se realizará la operación y los
honorarios que percibirá el Corredor por sus servicios.
Si venciere el plazo
fijado en el contrato sin que la operación se hubiere cumplido, el cliente
quedará en libertad de desistir de ella o de contratar a otro corredor
profesional, o contratar en forma directa, siempre que el incumplimiento del
contrato no se deba al cliente.
ARTÍCULO 8
Si en un contrato de
corretaje de bienes raíces intervinieran dos o más corredores profesionales, en
forma sucesiva o simultánea, convenido entre ellos y el cliente, los honorarios
se dividirán entre ellos en partes iguales.
ARTÍCULO 9…
NOTA: Artículo 9
derogado por Disposición Reformatoria Séptima, numeral 7.2 de Ley No. 0,
publicada en Registro Oficial Suplemento 899 de 9 de Diciembre del 2016.
CAPÍTULO II De la
defensa profesional
ARTÍCULO 10
En cada provincia en la
que haya por lo menos diez corredores de bienes raíces, podrá formarse una
asociación con el fin de promover y defender sus derechos e intereses
profesionales. No podrá haber más de una asociación en cada provincia.
Dichos corredores
podrán afiliarse libremente a esta organización o a la más próxima en caso de
no haberla en la respectiva provincia.
Las asociaciones
provinciales podrán constituir una federación nacional.
Los estatutos de estas
organizaciones serán aprobados por el Ministerio de Industrias, Comercio e
Integración.
ARTÍCULO 11
Corresponde a la
Federación Nacional aprobar el Código de Ética del Corredor de Bienes Raíces.
CAPÍTULO III
Disposiciones generales
ARTÍCULO 12
En los actos, contratos
u operaciones a los que se refiere el Art. 2 de esta ley, que realicen las
instituciones del sector público, solo podrán intervenir los corredores de
bienes raíces legalmente autorizados. Sus honorarios serán establecidos de
conformidad con lo dispuesto por el artículo 6 de esta ley.
En los casos de
personas naturales o jurídicas de carácter privado, tales actos, contratos u
operaciones podrán realizarlos en forma directa con sus propios bienes, u
obligatoriamente por intermedio de un corredor de bienes raíces.
ARTÍCULO 13
En el caso de las
personas jurídicas constituidas con el objeto de dedicarse al corretaje de
bienes raíces, el gerente o representante legal será necesariamente un corredor
profesional de bienes raíces.
Las personas jurídicas
podrán contratar personal que hagan las veces de agentes de bienes raíces.
ARTÍCULO 14
Cuando dos o más
corredores profesionales de bienes raíces intervengan en un acto o contrato de
esta naturaleza, responderán solidariamente ante terceros de los daños y
perjuicios que les causaren. En el caso de las personas jurídicas, estas
responderán, como tales, por las operaciones de sus agentes.
Los Corredores que
intervengan conjuntamente o las personas jurídicas legalmente constituídas
serán igualmente responsables por los actos o contratos de sus apoderados,
quienes solo podrán ejercer este cargo con poder especial. Sin este poder, el
procurador, sea persona natural o jurídica, no podrá intervenir ni menos
autorizar ninguna operación propia del corredor profesional de bienes raíces.
ARTÍCULO 15
Las infracciones a esta
Ley y al Código de Ética del Corredor de Bienes Raíces, por parte de los
corredores profesionales o por parte de personas que legalmente practiquen la
profesión, serán sancionados por los respectivos jueces competentes con la
multa de uno a cien salarios mínimos vitales, o con la suspensión temporal o la
prohibición definitiva del ejercicio de la correduría, de acuerdo con la
gravedad de la falta. La multa y la prohibición temporal o absoluta de ejercer
la profesión de corredor, podrán imponerse simultáneamente.
ARTÍCULO 16
Son aplicables al
corredor profesional de bienes raíces las normas correspondientes del Código de
Comercio.
DISPOSICIONES
TRANSITORIAS
PRIMERA.
Corresponde a las
asociaciones provinciales legalmente constituídas, la calificación de los
corredores de bienes raíces que estuvieren ejerciendo su actividad hasta la
fecha en que el Ministerio de Educación cumpla con lo dispuesto en el artículo
9 de la presente ley.
Cada asociación enviará
la nómina de las personas calificadas al Ministerio de Industrias, Comercio e Integración
para el registro correspondiente.
En caso de corredores
de bienes raíces, que no hayan sido calificados por la respectiva asociación,
éstos podrán apelar ante la Federación Nacional.
SEGUNDA.
(Derogada)
Disposición Transitoria
Segunda, derogada por el CÓDIGO DE COMERCIO, publicado en el Registro Oficial,
el 29 de Mayo de 2019.
ARTÍCULO FINAL.
La presente Ley entrará
en vigencia a partir de la fecha de su promulgación en el Registro Oficial.
Si requiere realizar CONSULTAS,
ACTOS, CONTRATOS, PROCESOS O TRÁMITES puede contactarnos al correo
electrónico: nicoegaabogacia@gmail.com ; al whatsapp: 0998725157,
o acudir a nuestra oficina ubicada en la ciudad de Quito, previa cita.
Abogado
Nicolás Gualle
ASESOR
JURÍDICO
QUITO
– ECUADOR
