Por: Abg. Nicolás Gualle – 0998725157, ABOGADO INMOBILIARIO
En muchos edificios, conjuntos residenciales, centros comerciales, etc., existe lo que se conoce jurídicamente como ‘régimen de propiedad horizontal’.
Es importante para los copropietarios o condóminos y administradores, conocer los aspectos más relevantes de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, ya sea para la sana convivencia entre vecinos y/o para resolver las controversias existentes.
¿EN QUÉ CONSISTE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL?
Aplica para los pisos de un edificio, los departamentos o locales de cada piso, locales y departamentos de las casas de un solo piso, y también las casas o villas de los conjuntos residenciales, SIEMPRE Y CUANDO sean independientes y tengan salida directa a una vía u otro espacio público o a un espacio condominal conectado y accesible desde un espacio público, tal cual lo determina el art. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
De esta forma debemos comprender que en ese tipo de construcciones existen dos clases de propiedades: por un lado, la propiedad exclusiva de cada piso, departamento o local; y, por otro lado, la propiedad condominal o comunal, destinada al uso de todos los copropietarios del condominio inmobiliario.
Así, por ejemplo, son propiedad condominal los pasillos de ingreso a un edificio, las escaleras y el ascensor; el patio comunal de un conjunto habitacional, la piscina de un conjunto vacacional, la terraza de un edificio, etc.
ADMINISTRACIÓN DE LA PROPIEDAD CONDOMINAL
Los edificios, casas, conjuntos, etc., sujetos a propiedad horizontal deben tener personería jurídica y estatutos para poder existir y funcionar.
Cada propietario tendrá derecho sobre los bienes comunes en forma proporcional al valor de su piso, departamento o local, es decir de acuerdo a las alícuotas.
Los copropietarios son quienes eligen a la administración del condominio, y ésta deberá rendir cuentas a ellos; cada copropietario debe cancelar las contribuciones necesarias para el mantenimiento de la propiedad comunal.
Cada propietario puede utilizar los bienes comunes, en la forma en que se usen de manera ordinaria y sin perturbar el uso legítimo de los demás.
Así mismo, cada propietario podrá usar su propiedad individual en la forma prevista en el Reglamento de Copropiedad; si requiere realizar obras que impliquen modificaciones importantes requerirá la aprobación del 75% de los copropietarios.
Las modificaciones de la fachada que sean de consideración requieren el 60% de aprobación de los copropietarios.
En caso de no cumplirse la aprobación requerida anteriormente, se podrá iniciar una demanda ante un juez de lo civil mediante procedimiento sumario, para que se imponga una multa al copropietario que irrespetó la normativa de propiedad horizontal, e incluso la cancelación de la obra y su restitución al estado original.
PROPIEDAD EXCLUSIVA
Cada copropietario podrá disponer libremente de su piso, departamento o local, por ejemplo, en cuanto a realizar contratos de arriendo, anticresis, hipotecas, transferencia de dominio, entre otros, sin necesidad del consentimiento de los demás copropietarios.
PLANO GENERAL DEL CONDOMINIO INMOBILIARIO
Toda edificación constituida en régimen de propiedad horizontal, deberá contar con un plano general donde consten:
· Ubicación y linderos del inmueble
· Ubicación y número que corresponda a cada terreno y espacio construido de propiedad exclusiva
· Ubicación de las instalaciones de luz y fuerza, agua potable, teléfono, calefacción y ventilación, desagües y demás bienes comunales
REGLAMENTO INTERNO
El reglamento interno de copropiedad deberá contener:
· Normas sobre administración y conservación de bienes comunes
· Atribuciones de la Asamblea de copropietarios
· Forma de elección del administrador, facultades y obligaciones
· Alícuotas entre los copropietarios
· Mantenimiento y conservación del edificio
· Condiciones para gravámenes extraordinarios
*Tomar en cuenta que los administradores, sean remunerados o no, son los representantes legales del condominio.
Mientras exista propiedad horizontal, ninguno de los copropietarios podrá pedir la división de los bienes y espacios comunes.
LAS NOTARÍAS Y MUNICIPALIDADES
Los requisitos para la constitución de una edificación en régimen de propiedad horizontal le corresponden determinar a cada municipio; mientras que la protocolización del reglamento interno de copropiedad es atribución de las notarías públicas.
AVALÚO OFICIAL Y COMERCIAL
El valor de cada piso, departamento o local de un condominio, se tendrá de acuerdo al avalúo municipal; también se podrá realizar un avalúo por separado ya sea por cuestiones tributarias o comerciales.
CONTROVERSIAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL
En el caso de existir controversias en propiedad horizontal, ya sea entre copropietarios o con la administración del condominio inmobiliario, se podrá acudir ante un Centro de Mediación autorizado por la Función Judicial o iniciar una demanda ante un Juez de lo Civil mediante procedimiento sumario, o monitorio según de qué se trate.
Si requiere asesoría jurídica puede contactarnos al correo electrónico: nicoegaabogacia@gmail.com, al whatsapp: 0998725157, o acudir a nuestras oficinas ubicadas en las ciudades de Quito y Riobamba.
Abg. Nicolás Gualle
ASESOR JURÍDICO
