EL DESAHUCIO VÍA NOTARIAL

Por: Abg. Nicolás Gualle - 0998725157 

Definición

El desahucio en materia de inquilinato es el aviso que realiza el arrendador al arrendatario, de su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento, lo cual puede realizarse ante un notario público en algunos casos específicos (previa solicitud firmada por el peticionario y su abogado patrocinador), determinados tanto por el Código Civil así como la Ley de Inquilinato y la Ley Notarial vigentes.

Casuística

Existen 3 casos en concreto en los cuales el arrendador puede solicitar el desahucio por la vía notarial, estos son:

a)   Terminación del plazo del contrato: en los predios urbanos el plazo mínimo de arrendamiento es de 2 años. Si el propietario del bien inmueble no desea renovar el contrato, debe por lo menos 90 días antes de que éste caduque solicitar el desahucio en una Notaría, para lo cual deberá presentar una petición firmada por abogado, el contrato de arriendo debidamente inscrito, copias de las cédula y papeletas de votación de los peticionarios; y se debe dejar en claro el domicilio donde se le citará al desahuciado de conformidad con la normativa del COGEP.

b)   Transferencia de dominio: en este caso, el desahucio se debe tramitar en el plazo de los 30 días posteriores a la inscripción de la transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad del cantón respectivo; se requiere una petición firmada por un abogado, copia de las nuevas escrituras y certificado de gravámenes actualizado, copias de la cédula y papeletas de votación de los peticionarios; al desahuciado se le citará según las normas del COGEP.

c)   Obra nueva: esta es otra causal del desahucio vía notarial. El peticionario deberá solicitar el desahucio con por lo menos 90 días de anticipación al inicio de las labores de demolición; como requisitos están una petición firmada por un abogado; documentos autorizados por la Municipalidad o GAD’s sobre la construcción a realizarse; contrato de arrendamiento inscrito, cédula y papeleta de votación de los peticionarios. La citación del desahuciado se la realizará conforme al COGEP.

Marco Legal

Ley de Inquilinato: art. 30, literal h (demolición); art. 31 (traspaso de dominio); y, art. 33 (finalización del contrato).

Ley Notarial: art. 18 (atribuciones), numeral 35

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El no pago de arriendo

¿Y qué se puede hacer en el caso de que el inquilino deje de cancelar dos o más mensualidades?

En este caso NO aplica el desahucio vía notarial, SINO una demanda judicial en base al art. 30, literal a, de la Ley de Inquilinato, que dependiendo la pretensión del arrendador, puede ser procedimiento ordinario, sumario e incluso monitorio.

Así por ejemplo, si sólo desea que le paguen las pensiones de arriendo pendiente y el inquilino sigue en posesión del bien inmueble, se podría iniciar una demanda en proceso monitorio de conformidad con el art. 356, numeral 4, del COGEP.

Si en cambio el arrendador desea el pago de las pensiones de arriendo que se deben, y adicionalmente que el inquilino desaloje el bien inmueble, deberá demandarlo en procedimiento sumario, de acuerdo con el art. 42 de la Ley de Inquilinato; y, art. 332, numeral 1 del COGEP.

E incluso se puede demandar la restitución del inmueble, ejercitando la acción reivindicatoria de dominio, de acuerdo a los arts. 933, 934 y 935 del Código Civil, y por procedimiento ordinario, art. 290 del COGEP.  

*Nota importante: de conformidad con el art. 4 de la LEY ORGÁNICA DE APOYO HUMANITARIO, está suspendido temporalmente el desahucio en materia de inquilinato hasta 60 días después de culminado el estado de excepción, es decir hasta el 13 de noviembre del 2020, excepto en casos de ruina inminente de la edificación o uso del inmueble para actividades ilegales. El inquilino podrá acogerse a este artículo siempre y cuando cancele por lo menos el 20% de los valores adeudados. Dicho artículo no aplica en los casos que el arrendador pertenezca a los grupos de atención prioritaria descritos en la Constitución de la República del Ecuador. 

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Si requiere realizar cualquier trámite o petición relacionada con materia de inquilinato, podemos atenderle en nuestras oficinas ubicadas en las ciudades de Riobamba y Quito. Contactos al correo electrónico: nicoegaabogacia@gmail.com , o al whatsapp: 0998725157. 

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Abg. Nicolás Gualle

ASESOR JURÍDICO

ESPECIALISTA EN DERECHO CIVIL Y DE INQUILINATO

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